天津樓市，刮起一股代建風

　　新城鎮的地塊，中國鐵建代建。城投海河柳林地塊，藍城代建。侯臺水西地塊，金地代建。華北集團南倉地塊，龍湖代建。嘉業李七莊地塊，綠城代建。正繼中北鎮地塊，新城代建......這不由引發行業熱議，天津怎么突然冒出這么多代建項目。

　　這兩年，代建從“無人問津”，一躍成為“香餑餑”。從需求端來說，代建市場規模大幅增長。保障性租賃住房的大量新增，擴大了代建行業的市場蛋糕。近兩年有不少國企平臺公司兜底拿地，他們本身沒有開發能力，就需要有豐富經驗的品牌房企來輔助開發。同時，房企暴雷后的爛尾項目，AMC機構介入之后，也需要第三方來進行“開發委托管理”，才能順利盤活，推進“保交樓”。

　　從供給側的房企來說，代建業務太符合當下房企的需求。代建屬于輕資產，不會占用公司過多的資金，更不會形成大量的負債。市場空間大，收入穩定，資金占用少，旱澇保收。在當前房地產下行的背景下，具有抗周期的效果。道士君想說，除以上兩點之外，當下樓市行情，代建帶給房企的是安全性、確定性。大白話來說：保本過冬。對于天津房地產來說，代建潮走起，無外乎此。目前，地產代建企業的競爭格局主流分為五大類：第一大類是頭部玩家，綠城管理、中原建業、金地管理。第二類是央企玩家，華潤、保利、中國鐵建、招商等。第三大類是介入比較早，且有各自的成熟模式，可以成為老玩家，包括朗詩、藍城。第四大類是隨著市場的發展，競爭格局的加劇，新玩家入局，比如龍湖、旭輝等。第五大類是受到企業本身的發展，階段性的有一些暫離玩家，如雅居樂、綠地等?，F階段，天津代建場上的玩家主要有綠城管理、金地管理、龍湖代建、中國鐵建、藍城等。道士君預測，接下來，天津代建市場競爭將會更加激烈。在行情好的時候，沒什么傳統房企能看得上代建這點“小錢”，但今時不同往日，行業大規模出險，代建業務瞬間成了傳統房企眼中的香餑餑。據相關數據統計，截至目前，60余家房企入局代建領域。今年上半年，TOP20代建企業新簽約總建筑面積合計6769萬平方米，TOP5企業新增建筑面積所占份額超6成。其中，代建的老前輩綠城以1727萬平方米新簽約規模位列行業首位，較去年同期增長約30.6%;新拓代建項目代建費預估為51.2億元，較去年同期增長約26.3%。此外，藍城集團和金地管理代建新簽約面積也均超過500萬平方米。這樣的代建成績和背后的利潤，屬實讓一眾房企看著眼饞。

　　對于報價的代建房企來說，既要考慮競爭對手的低價壓力。同時又要保障收益合理且費用能快速收回。因此代建收費報價本身就是一個富有學問、足夠自成一個體系的復雜課題。目前主流三種代建收費模式：第一，以銷售額計算。第二，以管理費用計算。第三，以綜合服務費計算。以銷售額分成計算：一般代建方收取銷售額3%-5%，或按建筑面積400元/㎡+溢價提成。營銷費用、開發費用由土地方自行承擔。以管理費用計算：一般是樓盤成本預算中，代建方收取管理費3%包干+營銷費用4%包干+少量工程管理費用。代建方的工作成本、人員薪資福利、傭金獎勵、利潤全部包括在內。以綜合服務費計算：代建方直接分走樓盤凈利潤的15-20%，如果實現預期溢價，代建方還有跳點可拿。道士君盤了盤目前天津的代建項目，基本以第二種模式居多，且在此模式里再優化。直白的講，關于第一種，如果現在房子好賣，自己干就行了，還上趕子給別人賣房賺利潤。關于第三種，當下行情，樓盤能實現凈利潤的少，更何況在凈利潤中分15-20%?會與多少呢?更何況見到錢的時間周期太長了，現在就差那點現金流，還得等到末了再分?!利潤對于開發商是關心的，買房人關心的是這盤到底能不能買。那么，現在天津馬上入市，待入市的這些代建盤，哪些可以果斷入手，哪些看看就行了。新城鎮的地塊，中國鐵建代建。屬于安置房，普通購房者可直接略過。城投海河柳林地塊，藍城代建。發布會也開完了，售樓處也亮相了，閩侯路小學+新華中學確定了，產品錨定剛需剛改，可以重點看看。侯臺水西地塊，金地代建。早已開盤，賣得還不錯，嗯，大多內部認購的。華北集團南倉地塊，龍湖代建。嘉業李七莊地塊，綠城代建。正繼中北鎮地塊，新城代建。這三個盤，6與27日土地剛拍完，代建早前已經敲定完的。重點關注李七莊地塊。中北鎮地塊位置，各方面都好，可惜了，自行體會，不明說。

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